Immobilier locatif, ce nouveau dispositif fiscal pourrait tout changer pour les propriétaires

Ils étaient déjà nombreux à lever le pied. Aujourd’hui, ils s’arrêtent net. Face à une fiscalité jugée punitive et des contraintes toujours plus lourdes, des milliers de propriétaires délaissent l’investissement locatif. Un mouvement inquiétant alors même que la pénurie de logements s’aggrave dans toutes les grandes villes de France. Le gouvernement cherche désespérément des leviers pour enrayer cette chute. C’est dans ce contexte tendu que l’Union des propriétaires immobiliers (UNPI) vient de dégainer une proposition choc : un dispositif fiscal universel des revenus fonciers, pensé pour redonner de l’air aux bailleurs privés.

Derrière cette formule un peu technique, l’idée est simple : créer un véritable statut du bailleur privé, calqué sur le modèle allemand, avec un mécanisme d’amortissement du capital. Ce système permettrait aux propriétaires de déduire chaque année une partie de la valeur de leur bien immobilier, comme le font les entreprises avec leurs actifs. Une façon de reconnaître enfin le rôle économique des bailleurs et de leur offrir une fiscalité plus lisible, plus incitative, et surtout plus juste.

Un projet qui entend remettre à plat la fiscalité locative

L’UNPI ne mâche pas ses mots : l’investissement locatif privé est au bord de l’asphyxie. Encadrement des loyers, hausse des taux, rénovation énergétique obligatoire, complexité fiscale... la liste des obstacles est longue. Leur nouvelle proposition vise à simplifier drastiquement les règles du jeu, avec des mesures concrètes et un cadre fiscal unifié pour tous les types de logements, qu’ils soient neufs ou anciens, meublés ou non.

Voici ce que prévoit ce dispositif fiscal universel des revenus fonciers :

• Amortissement de 80 % de la valeur du bien à raison de 2 % par an sur 40 ans ;

• Déduction des gros travaux à hauteur de 5 % par an sur 20 ans (contre 2 % en Allemagne) ;

• Intérêts d’emprunt entièrement déductibles, tout comme les charges courantes ;

• Déficits imputables sans limite sur les revenus courants ;

• Engagement de location obligatoire pendant au moins 10 ans ;

• Suppression des autres aides fiscales existantes, comme le micro-BIC.

« Ce dispositif coûtera moins cher à l’État que les régimes actuels », affirme Sylvain Grataloup, président de l’UNPI. Mais il reconnaît aussi des “effets de bord” : certains bailleurs seraient moins bien lotis qu’avec les anciens régimes. D’où l’importance, selon lui, de mener une évaluation détaillée.

Un calendrier politique encore flou, mais une mobilisation croissante

L’idée d’un statut du bailleur privé n’est pas nouvelle, mais le contexte actuel pourrait bien faire basculer ce « serpent de mer » dans le concret. Le 4 avril, l’UNPI a remis son rapport complet à la ministre du Logement, Valérie Létard. « Il nous a déjà été répondu qu’il était excellent », se félicite Sylvain Grataloup. Et pour cause : la ministre elle-même avait annoncé en février une mission parlementaire pour repenser toute la fiscalité locative.

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Parmi les scénarios à l’étude : instauration d’un abattement, mécanisme d’amortissement, voire alignement sur la fiscalité du capital, avec un prélèvement forfaitaire unique (flat tax) à 30 %. Toutefois, aucune mesure concrète n’est attendue avant 2026.

En parallèle, le député Charles de Courson a déposé une proposition de loi visant à exonérer les loyers de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) et à les soumettre à cette fameuse flat tax, à condition de louer au moins neuf mois un logement neuf.

Les bailleurs privés, un pilier discret mais essentiel du logement

Le parc locatif privé, ce sont 7,4 millions de logements, détenus par 5,1 millions de bailleurs. Près d’un quart des ménages français y résident, et dans la majorité des cas, les propriétaires n’ont qu’un seul bien. Chaque année, plus d’un million de logements changent d’occupants. Le loyer moyen mensuel hors charges y atteint 635,75 €, soit près de 200 € de plus que dans le parc social.

Ce tissu de petits bailleurs représente donc un levier central pour répondre à la crise du logement. Pourtant, leur rôle est souvent invisibilisé. C’est tout l’objet de ce nouveau dispositif fiscal : récompenser leur engagement sur la durée, leur permettre d’investir à nouveau, tout en contribuant aux objectifs nationaux de rénovation énergétique et de sobriété foncière.

L’UNPI pousse également pour la reconnaissance des foncières intermédiaires des territoires (FIT), des structures ancrées localement capables de porter des projets que les grands groupes boudent : réhabilitation d’immeubles, surélévations, dent creuses. Des opérations complexes, mais indispensables pour respecter les ambitions de la loi ZAN (zéro artificialisation nette).

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