Le Conseil d'État annule l'encadrement des loyers à Paris

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L'encadrement des loyers à Paris, un sujet qui divise autant qu’il fascine, vient de connaître un nouveau rebondissement. Le 18 novembre 2024,https://www.conseil-etat.fr/fr/arianeweb/CE/decision/2024-11-18/489856?s=08" target="_blank"> le Conseil d'État a annulé un arrêt de la cour administrative d'appel de Paris qui avait validé, en octobre 2023, l'arrêté préfectoral du 28 mai 2019 fixant les loyers de référence dans la capitale. Retour sur une affaire emblématique qui soulève des questions cruciales pour les acteurs du logement.

Une bataille judiciaire sur l'encadrement des loyers

L’affaire prend sa source en mai 2019, lorsque le préfet de la région d'Île-de-France, en application de la loi ÉLAN du 23 novembre 2018, met en place un dispositif expérimental d'encadrement des loyers sur tout le territoire parisien. Cet arrêté fixe des loyers de référence majorés, minorés et médians selon les caractéristiques des logements (taille, localisation, année de construction, etc.). Cependant, plusieurs associations professionnelles, dont la Fédération nationale de l'immobilier (FNAIM) et l'Union nationale de la propriété immobilière (UNPI), ont contesté ces mesures devant la justice administrative.

En juillet 2022, le tribunal administratif de Paris leur donne raison et annule l'arrêté, estimant que certains critères d'application de la mesure n'étaient pas suffisamment fondés. Mais coup de théâtre : en octobre 2023, la cour administrative d'appel de Paris casse ce jugement, rétablissant ainsi l'arrêté préfectoral. Cette décision ne satisfait pas les requérants, qui se tournent alors vers le Conseil d'État, la plus haute juridiction administrative française.

Une erreur juridique au cœur de l'annulation

Le Conseil d'État a finalement donné raison à la FNAIM et aux autres requérants, en constatant une erreur de droit dans l’arrêt de la cour administrative d’appel. Selon la décision, la cour n’a pas correctement évalué un élément essentiel : l'homogénéité des secteurs géographiques pris en compte pour l’établissement des loyers de référence.

L’article 140 de la loi ÉLAN impose que les zones délimitées pour l'encadrement soient homogènes en termes de loyers constatés. Or, la cour s’était appuyée uniquement sur les différences entre les loyers médians calculés par l’arrêté, sans analyser si les loyers pratiqués dans les secteurs étaient effectivement homogènes. Cette analyse, jugée insuffisante, a entraîné l'annulation de l'arrêt de 2023.

Les conséquences financières et politiques

Outre l'annulation, le Conseil d'État a condamné l’État et la Ville de Paris à verser 375 euros à chacune des associations requérantes, au titre des frais de justice. Si les montants paraissent symboliques, l’enjeu est bien plus vaste : cette décision pourrait affaiblir l’application du dispositif d’encadrement des loyers, largement soutenu par les pouvoirs publics mais critiqué par les professionnels de l’immobilier.

Cette affaire relance également le débat sur l’efficacité et la pertinence de cette mesure. Les partisans de l'encadrement estiment qu’il s’agit d’un outil essentiel pour lutter contre la flambée des prix du logement dans les grandes villes. À l’inverse, ses détracteurs dénoncent une rigidité qui freinerait l’investissement locatif et réduirait l’offre disponible.

Et maintenant ?

L’affaire est désormais renvoyée à la cour administrative d’appel de Paris, qui devra réexaminer le dossier à la lumière des observations du Conseil d’État. En attendant, l’encadrement des loyers reste un chantier sensible, oscillant entre impératifs sociaux et contraintes économiques.