Les Nouveaux Constructeurs : Résultats 2014

Regulatory News :

Les Nouveaux Constructeurs (Paris:LNC) :

La société LES NOUVEAUX CONSTRUCTEURS, promoteur d’immobilier résidentiel et de bureaux, communique aujourd'hui ses résultats de l’exercice 2014. Les comptes 2014, arrêtés par le Directoire, ont été contrôlés par le Conseil de Surveillance qui s’est tenu le 20 mars 2015. Les procédures d’audit sur les comptes consolidés ont été effectuées. Le rapport de certification est en cours d’émission.

*Comptes retraités suite à un changement de méthode de consolidation des copromotions (IFRS 11)

Moïse Mitterrand, Président du Directoire, déclare :
« En 2014, Les Nouveaux Constructeurs continue d’afficher une progression de sa rentabilité, malgré la diminution provisoire de son chiffre d’affaires. Ceci est permis par une bonne performance de la filiale espagnole, par le maintien à un haut niveau des résultats de l’activité résidentielle en France, ainsi que par le retour de Zapf à l’équilibre opérationnel. En dépit de la baisse du rythme de vente observée sur le marché national, Les Nouveaux Constructeurs est parvenu à augmenter de 9% son montant global de réservations en 2014, grâce à ses filiales étrangères de promotion et à l’activité Immobilier d’entreprise. Le carnet de commandes, en hausse de 13% au cours de l’exercice, donne une bonne visibilité pour 2015. Les Nouveaux Constructeurs est positionné pour profiter de la reprise du marché français qui s’esquisse actuellement grâce à son offre commerciale étendue. »

CHIFFRE D’AFFAIRES

En 2014, le chiffre d’affaires consolidé de LNC s'établit à492,5 millions d’euros, en retrait de 110,6 millions d’euros, soit -18%, par rapport à l’exercice 2013 retraité.

Il est précisé que depuis le 1^er janvier 2014, LNC applique la norme IFRS 11, relative aux partenariats. Cette norme ne permet plus de consolider les SCI contrôlées conjointement avec d’autres promoteurs (« co-promotions ») selon la méthode de l’intégration proportionnelle, et impose à la place d’utiliser la méthode de mise en équivalence. Ceci conduit à ne plus consolider le chiffre d’affaires des SCI concernées. Ce changement de méthode a nécessité de retraiter le chiffre d’affaires publié en 2013, comme indiqué dans le tableau ci-dessous.

CHIFFRE D’AFFAIRES PAR SECTEUR OPÉRATIONNEL

(*) : Consolidation par mise en équivalence des SCI en contrôle conjoint (« co-promotions »)

En France, le chiffre d'affaires de l’immobilier résidentiel de 2014 s’établit à 298,5 millions d’euros, en retrait de 9% par rapport à l'exercice précédent du fait d’une production technique moindre.

En Espagne, le chiffre d'affaires s'inscrit à 60,7 millions d'euros, contre 30,5 millions d’euros pour 2013. Au cours de l’année écoulée, la filiale espagnole a livré 293 logements, contre 175 en 2013. Elle a en outre conclu une transaction avec un établissement bancaire incluant la vente d’actifs anciens de deux promotions gelées à Barcelone pour 8,8 millions d’euros.

En Allemagne, le chiffre d’affaires de Concept Bau s’établit à 20,4 millions d'euros, et correspond à la livraison de 46 logements. Au cours de 2013, Concept Bau avait livré 242 logements, d’où un chiffre d’affaires nettement plus élevé.

Le chiffre d'affaires 2014 de Zapf s'élève à 110 millions d'euros, contre 132,3 millions d'euros en 2013. Il se répartit entre les différentes activités comme suit : Garages 91m€ (vs 86m€ en 2013) avec près de 16.600 unités livrées, Construction 13m€ (vs 38m€ en 2013) et Autres 6m€ (vs 8m€ en 2013).

Le chiffre d'affaires de l’Immobilier d’entreprise est en net repli du fait de l’achèvement de l’immeuble de Boulogne qui a été livré fin 2013.

ACTIVITÉ COMMERCIALE

Le montant total des réservations s'élève à 580 millions d’euros en 2014, soit une progression de 9% par rapport à 2013, essentiellement due à une importante prise de commande en Immobilier d’entreprise, l’activité résidentielle étant restée stable d’un exercice à l’autre.

MONTANT DES RÉSERVATIONS

En France, les réservations en immobilier résidentiel s’inscrivent à 378 millions d’euros, représentant 1 600 logements, contre 425 millions d’euros et 1 874 logements en 2013, soit une baisse de 11% en valeur et de 15% en volume, le prix unitaire moyen de ces logements étant pour sa part en progression de 4%.

Les ventes aux particuliers représentent près de 83% du chiffre d’affaires réservé, le solde de 17% étant constitué de ventes en bloc, essentiellement à des bailleurs sociaux.

Au sein des ventes aux particuliers, les acquéreurs utilisateurs ont représenté 78% des ventes au détail de 2014, et les investisseurs individuels 22%, soit une répartition proche de celle de 2013 où ces segments avaient représenté respectivement 75% et 25%.

Au cours de 2014, la société a réalisé 37lancements commerciaux de nouveaux programmes, contre 24 pour 2013. L’accroissement de l’offre à la vente qui en est résulté a néanmoins été compensé par un ralentissement marqué des rythmes d’écoulement.

En Espagne, les réservations s’élèvent à 80 millions d’euros, soit 354 unités vendues, contre 54 millions d’euros et 280 unités en 2013. Les logements vendus en 2014 sont pour moitié situés à Madrid et pour moitié à Barcelone.

En Allemagne, les réservations de Concept Bau s’élèvent à 53 millions d’euros, pour 89 unités vendues, contre 33 millions d’euros et 72 unités en 2013. Le prix unitaire moyen élevé de ces ventes (environ 600k€) résulte de la haute qualité du portefeuille foncier de Concept Bau, situé pour l’essentiel à proximité du centre de Munich.

Zapf Bau a enregistré 68 réservations de maisons à construire en 2014, contre 84 en 2013.

Les réservations de l'activité Immobilier d’entreprise reflètent pour l’essentiel la commande d’un immeuble de bureau de 14 000 m² à réaliser à Champs-sur-Marne pour la banque CASDEN.

CARNET DE COMMANDES

Au 31 décembre 2014, le carnet de commandes s'élève à 734 millions d’euros, en hausse de 13% par rapport au 31 décembre 2013.

Sur la base du chiffre d’affaires résidentiel de l’année 2014, le carnet de commandes résidentiel représente environ 17 mois d’activité.

CARNET DE COMMANDES

En France, le carnet de commandes de l'immobilier résidentiel est en léger retrait à 481 millions d'euros.

En Espagne, le carnet de commandes s’établit à 107 millions d'euros et représente le prix de 529 logements réservés et non encore livrés.

En Allemagne, le carnet de commandes total s'inscrit à 100 millions d’euros au 31 décembre 2014, contre 69 millions d'euros au 31 décembre dernier.

Le carnet de commandes de Concept Bau progresse de 94% à 66 millions d’euros. Environ 60% de ce montant correspond à des logements devant être livrés en 2015.

Le carnet de commandes de Zapf est stable à 34 millions d'euros au 31 décembre 2014. Il se répartit entre 25m€ pour l’activité Garages (+1m€ vs 31-12-2013) et 9m€ pour l’activité Construction (-2m€ vs 31-12-2013).

Le carnet de commandes de l’activité Immobilier d’entreprise représente essentiellement le prix hors taxe de l’immeuble de Champs-sur-Marne réservé par la banque CASDEN.

PORTEFEUILLE FONCIER

Au 31 décembre 2014, le portefeuille foncier LNC s'établit à 2 659 millions d'euros (ht), en hausse de 18% par rapport à celui de la fin de l'exercice 2013.

Le portefeuille foncier résidentiel s'inscrit à 2 462 millions d'euros au 31 décembre 2014, contre 2 010 millions d'euros à fin 2013. Sur la base des ventes en résidentiel de l’année 2014, le portefeuille foncier représente près de 5 ans d'activité.

PORTEFEUILLE FONCIER MAÎTRISÉ

En France, le portefeuille foncier résidentiel s'inscrit à 2 195 millions d'euros, en progression de 26% par rapport au 31 décembre 2013. Au 31 décembre 2014, il représente 10 721 logements, contre 8 652 logements au 31 décembre 2013.

En Espagne, le portefeuille foncier s’établit à 46 millions d'euros, au même niveau qu’à fin 2013. Il représente 213 logements à vendre. A ce jour, LNC détient en outre encore 2 terrains gelés en Espagne.

En Allemagne, le portefeuille foncier de Concept Bau s'établit à 221 millions d'euros au 31 décembre 2014, soit 449 logements, contre 406 logements à fin 2013.

Le portefeuille foncier de l'Immobilier d'entreprise s'établit à 197 millions d'euros. Il représente le chiffre d’affaires potentiel de trois programmes situés à Montrouge (« White » en association minoritaire avec AG Real Estate), Chatenay-Malabry (« Le Trisalys ») et Champs sur Marne (« Le Fifteen », immeuble de 12 000m² voisin de celui réservé par la banque CASDEN).

ELÉMENTS FINANCIERS

• Compte de résultat

La marge brute est en baisse de 6m€ entre les deux périodes, passant de 129,5m€ en 2013 à 123,5m€ en 2014. Cette baisse de 5% résulte de la diminution de 18% du chiffre d’affaires (effet base) et pour le reste de l’amélioration de la rentabilité, le taux moyen de marge brute étant passé de 21,5% à 25,1%, comme détaillé dans le tableau ci-dessous.

Ces évolutions appellent les commentaires suivants :

-0,9m€. Cette légère baisse de 1% résulte de la combinaison d’un chiffre d’affaires en baisse de -9% et d’un taux de marge moyen en hausse, passant de 21,4% à 23,3% entre 2013 et 2014. Cette progression du taux de marge brute résulte d’un effet mix favorable (forte représentation d’affaires plus rentables dans le CA de l’année 2014).

-5,9m€. Cette évolution est essentiellement liée à la baisse de 28,1m€ du chiffre d’affaires dégagé au cours de l’année, suite à l’achèvement de l’immeuble de Boulogne fin 2013. Le taux de marge brute très élevé, sur une base de CA étroite, s’explique essentiellement par des reprises de provisions post-livraison.

+7,9m€. Cette forte progression résulte essentiellement de la hausse de 30,2m€ du chiffre d’affaires et de la bonne rentabilité des programmes livrés.

-9,5m€. Cette baisse de 65% de la marge brute, entre 2013 et 2014, est essentiellement due à un effet base passager (baisse temporaire du CA évoquée plus haut) pour -74%.

+2,4m€. En dépit de la baisse de 22,3m€ du CA entre les deux exercices, la marge brute de Zapf progresse de 2,4m€ grâce à une nette progression de la rentabilité. Le taux de marge moyen de 30,6% se compare à 23,7% en 2013. La poursuite de la progression du taux de marge brute résulte du retour à la normale de la rentabilité des chantiers de l’activité Bau.

Le résultat opérationnel courant (« ROC ») est en légère baisse, s’inscrivant à 41,6m€ en 2014, contre 42,7m€ en 2013, corrélativement à l’évolution de la marge brute sus évoquée. La marge opérationnelle courante moyenne progresse néanmoins, s’inscrivant à 8,5% du CA en 2014, contre 7,1% en 2013, et se décomposant comme suit :

ROC PAR SECTEUR OPÉRATIONNEL

(*): changement de méthode de consolidation suite à l'introduction d'IFRS 11

Les segments France Résidentiel et Espagne dégagent des niveaux de marge opérationnelle courante très satisfaisants, en progression par rapport à 2013, permis par la hausse de leur taux moyen de marge brute.

Le résultat opérationnel courant de Concept Bau est légèrement négatif car le volume de marge brute dégagée en 2014 est insuffisant pour couvrir l’ensemble des charges d’exploitation de la filiale.

Zapf dégage un résultat opérationnel courant légèrement positif de 0,7m€, en progression de 5,4m€ par rapport à 2013. Bien qu’assainie au niveau de la rentabilité de ses chantiers, la branche Bau dégage toujours un ROC négatif, d’environ -2m€ (contre -8m€ en 2013), car le volume d’activité de l’exercice ne permet pas d’atteindre le point mort pour cette activité.

En 2014, LNC a comptabilisé des charges non courantes s’élevant à 5,2m€, qui se décomposent comme suit :

-3,8m€ de dotation de provision au titre d’un ancien contentieux significatif pour lequel un jugement de Cassation défavorable a été rendu récemment ; différentes instances liées à ce contentieux sont toujours en cours ;

-1,4m€ de dépréciation de goodwills résiduels relatifs à deux anciennes acquisitions de Zapf : Classic Garagen et Estelit dont la valeur recouvrable n’a pu être justifiée au 31/12/2014.

Lerésultat financier s'établit à -2,6 millions d'euros, en amélioration de 0,7 million d'euros par rapport à 2013, grâce à un produit financier exceptionnel lié à la transaction avec un établissement bancaire en Espagne. Pour sa part, le coût de l’endettement net est stable entre les deux exercices.

L’impôt sur les bénéfices s’élève à 3,6 millions d'euros, soit un taux effectif de 9,7% du résultat avant impôt, constitué d’une charge d’impôt courant de 11,5m€ et d’un produit d’impôt différé de 7,9m€. Ce dernier est principalement dû à la fusion des deux filiales espagnoles en 2014, qui a permis d’activer une part importante des pertes fiscales antérieures de Premier España.

La quote-part de résultat des intérêts minoritaires s’élève à -4,6m€. Elle représente essentiellement la quote-part des associés dans le résultat des co-promotions françaises consolidées en intégration globale.

Le résultat net part du Groupe s'établit à 29 millions d'euros, contre 28 millions d'euros en 2013, et représentant 1,81 euro par action.

• Structure du bilan

Au 31 décembre 2014, le besoin en fonds de roulement s'élève à 304,5 millions d'euros, en hausse de 54,6 millions d'euros par rapport à fin 2013, progression essentiellement localisée en France, suite à l’acquisition d’importants terrains en 2014 et au ralentissement du rythme des ventes.

LNC présente une dette nette de 65,7 millions d'euros au 31 décembre 2014, en hausse de 53,8m€ par rapport à son niveau de fin 2013 (11,9m€), et qui représente 23,5% de ses fonds propres consolidés. Au 4^ème trimestre 2014, LNC a procédé à un placement privé obligataire d’un montant nominal de 30 millions d’euros, d’une maturité de 5 ans et portant un coupon de 3,98%.

Au 31 décembre 2014, les capitaux propres consolidés s'élèvent à 279 millions d'euros, contre 256,8 millions d'euros au 31 décembre 2013.

ASSEMBLÉE GÉNÉRALE ET DIVIDENDE

Le Directoire proposera à l’Assemblée Générale des actionnaires, qui se tiendra vendredi 22 mai 2015, la distribution d'un dividende de 0,60 euro par action, payable en numéraire et représentant un taux de distribution d’un tiers du résultat.

PERSPECTIVES

Grâce à son bon niveau de réservations et son carnet de commandes étoffé, Les Nouveaux Constructeurs dispose d'une bonne visibilité pour les mois à venir, dans un contexte de marché ralenti.
En France, marché stratégique où se concentre désormais près de 90% du portefeuille foncier du groupe, Les Nouveaux Constructeurs entend poursuivre son développement commercial en restant très vigilant sur l'adéquation de ses produits à la demande.

CALENDRIER DE COMMUNICATION FINANCIÈRE

• Information financière du 1^er semestre 2015 : jeudi 30 juillet 2015 (avant l'ouverture d’Euronext Paris)

LES NOUVEAUX CONSTRUCTEURS

La société, fondée par Olivier Mitterrand, est un acteur important de la promotion de logements neufs et de bureaux, en France et dans deux pays européens.
Depuis 1972, Les Nouveaux Constructeurs a livré plus de 70.000 appartements et maisons individuelles, et 600.000 m² de bureaux, en France et à l’étranger. Solidement implanté en France, sa présence dans six des principales agglomérations du pays, ainsi que la qualité de ses programmes ont permis à Les Nouveaux Constructeurs de devenir l’un des noms reconnus de la profession.
Les Nouveaux Constructeurs est coté sur Euronext Paris depuis 2006 (compartiment B, code "LNC" - code ISIN : FR0004023208) et fait partie de l’indice SBF 250.
Retrouvez tous les communiqués de presse Les Nouveaux Constructeurs à l’adresse internet suivante : http://www.lesnouveauxconstructeurs.fr/informations-financieres/communiques-de-presse.html.

ANNEXES

CHIFFRE D’AFFAIRES TRIMESTRIEL - PAR PÔLE

PRIX UNITAIRES MOYENS DES RÉSERVATIONS - RÉSIDENTIEL

⁽¹⁾ y compris TVA de 20% ou 5,5% (2) y compris TVA de 10% (3) pas de TVA

NOMBRE DE RÉSERVATIONS NETTES - RÉSIDENTIEL

SÉRIE TRIMESTRIELLE DU CA DES RÉSERVATIONS NETTES PAR PÔLE

CARNET DE COMMANDES PAR TRIMESTRE (en fin de période)

PORTEFEUILLE FONCIER - RÉSIDENTIEL

Hors immobilier d’entreprise

PORTEFEUILLE FONCIER PAR TRIMESTRE (en fin de période)

AVERTISSEMENT

Les données, hypothèses et estimations sur lesquelles la société a pu raisonnablement se fonder pour déterminer ses objectifs sont susceptibles d’évoluer ou d’être modifiées en raison des incertitudes liées notamment à l’environnement économique, financier, concurrentiel, réglementaire et à la réalisation de programmes d’investissements et de cessions. En outre, il ne peut pas être exclu que certains risques décrits au chapitre 4 du document de référence enregistré auprès de l’AMF sous le D.14-0353 puissent avoir un impact sur les activités de LNC SA et sa capacité à réaliser ses perspectives financières. Par ailleurs, la réalisation des objectifs suppose le succès de la stratégie commerciale de la société présentée au chapitre 6 du document de base. La société ne prend aucun engagement ni ne donne aucune garantie sur la réalisation des objectifs et ne s’engage pas à publier ou communiquer d’éventuels rectificatifs ou mises à jour sur ces éléments sous réserve du respect des principes de l’information permanente prévus aux articles 221-1 et suivants du Règlement Général de l’AMF.

COMPTE DE RÉSULTAT CONSOLIDE

(*) Le Groupe a appliqué les nouvelles normes sur la consolidation (IFRS 10 et 11) à compter du 1er janvier 2014. Ces normes s’appliquant de façon rétrospective, en conséquence les états financiers présentés au titre des exercices comparatifs ont été retraités, cf. note 1.4. de l’annexe aux états financiers consolidés

BILAN CONSOLIDE

(*) Le Groupe a appliqué les nouvelles normes sur la consolidation (IFRS 10 et 11) à compter du 1er janvier 2014. Ces normes s’appliquant de façon rétrospective, en conséquence les états financiers présentés au titre des exercices comparatifs ont été retraités

TABLEAU CONSOLIDE DE VARIATION DE LA TRÉSORERIE

(*) Le Groupe a appliqué les nouvelles normes sur la consolidation (IFRS 10 et 11) à compter du 1er janvier 2014. Ces normes s’appliquant de façon rétrospective, en conséquence les états financiers présentés au titre des exercices comparatifs ont été retraités.