Les Nouveaux Constructeurs - Résultats 1er semestre 2013

Regulatory News:

La société LES NOUVEAUX CONSTRUCTEURS (Paris:LNC), promoteur spécialisé dans l’immobilier résidentiel, communique aujourd'hui ses résultats du 1^er semestre 2013. Les comptes du 1^er semestre 2013 ont été examinés par le conseil de surveillance qui s’est tenu le 20 septembre 2013. Les comptes ont été revus par les auditeurs dont le rapport a été émis le 25 septembre 2013.

*Comptes retraités suite à un changement de méthode comptable: inclusion des honoraires commerciaux en prix de revient – voir page 10

Moïse Mitterrand, Président du Directoire, déclare :
" Au cours des 6 premiers mois de l'année, dans un environnement de marché marqué par un ralentissement des ventes,nous avons enregistré une progression de notre chiffre d'affaires et sommes parvenus à contenir la baisse des réservations, notamment en France, grâce à une offre commerciale adaptée.Nous disposons d'un carnet de commandes élevé qui nous procure une bonne visibilité pour les mois à venir. Notre résultat opérationnel semestriel est en progression, notamment en France où il s'inscrit à 9,5% du chiffre d'affaires. Notre rentabilité, encore affectée par les répercussions des difficultés opérationnelles de la division Bau de Zapf, devrait progresser au 2^eme semestre avec d'importantes livraisons attendues en Espagne et en Allemagne."

CHIFFRE D’AFFAIRES

Au 30 juin 2013, le chiffre d’affaires de LNC s'élève à 268,4 millions d’euros en hausse de 27% par rapport au premier semestre 2012.

CHIFFRE D’AFFAIRES PAR SECTEUR OPÉRATIONNEL

En France, le chiffre d’affaires résidentiel du 1^er semestre 2013 s'inscrit à 150,7 millions d’euros, en hausse de 9% par rapport au 1^er semestre 2012. Cette progression résulte de l'accroissement de la production technique de logements liée à la forte activité commerciale de l'exercice 2011.

En Espagne, le chiffre d'affaires s'élève à 2,1 millions d’euros, contre 11 millions d’euros au 1^er semestre 2012. Il résulte de la livraison de seulement 15 logements au cours des six premiers mois de 2013, contre 59 unités au 1^er semestre 2012, en lien avec un calendrier d’achèvement des chantiers concentré sur le deuxième semestre.

En Allemagne, le chiffre d'affaires de Concept Bau s'établit à 42 millions d'euros, contre 8,6 millions d'euros au 1^er semestre 2012. Ce chiffre d’affaires en hausse correspond à la livraison de 129 unités, à comparer aux 10 livraisons effectuées au 1^er semestre 2012, toujours en lien avec les calendriers d’achèvement des chantiers. Pour des raisons de typologie différente des programmes, les unités livrées au 1^er semestre 2013 ont des prix unitaires moyens nettement inférieurs à ceux des livraisons du S1 2012.
Le chiffre d'affaires de Zapf s'établit à 55,7 millions d'euros, contre 45,2 millions d’euros pour les 6 premiers mois de 2012, en hausse de 23%. La branche Garages préfabriqués représente 64 % du chiffre d’affaires semestriel de la filiale, avec 6 474 unités livrées au cours du semestre. La progression du chiffre d’affaires provient de l’activité Bau, où il passe de 9m€ au S1 2012 à 20m€ au S1 2013.

Le chiffre d'affaires de l’immobilier d’entreprise s'élève à 17,9 millions d'euros, contre 8,6 millions d'euros pour les 6 premiers mois 2012. Il correspond à la prise en compte de l'avancement des travaux du chantier de l'immeuble de Boulogne, dont la livraison est prévue au 4^ème trimestre 2013.

ACTIVITÉ COMMERCIALE

Les réservations du 1^er semestre 2013 s'inscrivent à 273 millions d'euros, en recul de 20 % par rapport à celles du 1er semestre 2012 où elles s’élevaient à 343 millions d'euros. Elles représentent 1 134 logements réservés, contre 1 517 au 1^er semestre 2012, soit une baisse en volume de 25%.

MONTANT DES RÉSERVATIONS

En France, les réservations d’immobilier résidentiel ralentissent et s'établissent à 213 millions d’euros, contre 263 millions d’euros au 1^er semestre 2012. Elles portent sur 886 logements, contre 1 117 au 1^er semestre 2012, soit -21% en volume. La majeure partie de cette baisse est constatée dans les ventes en bloc, pour lesquelles il s’agit de retards de signatures qui doivent être régularisées au deuxième semestre.
Au cours des 6 premiers mois de l'année, les ventes aux particuliers ont ainsi représenté la quasi-intégralité des réservations, seulement 26 logements ayant été vendus en bloc à des bailleurs sociaux, contre 208 logements au 1^er semestre 2012. Les ventes aux acquéreurs-utilisateurs ont représenté près de 79 % de l'ensemble des ventes au détail, le solde de 21% étant constitué par les ventes aux investisseurs individuels. Pour mémoire, les ventes à ces investisseurs constituaient 32% des ventes au détail du 1^er semestre 2012.
En dépit d'une large offre à la vente, alimentée par 14 lancements commerciaux au premier semestre (contre 13 au S1 2012), la baisse des ventes aux particuliers est la conséquence du durcissement général du marché constaté au cours du 1^er semestre.

En Espagne, les réservations s'élèvent à 26 millions d’euros au 1^er semestre 2013 et représentent 135 logements, contre 30 millions d’euros et 180 logements, au 1^er semestre 2012. Elles portent essentiellement sur des logements à prix maîtrisés. La baisse du nombre de ventes s'explique par un effet de base lié à la performance exceptionnelle de la filiale espagnole lors du lancement de l'opération l’Hospitalet 1 au 1^er semestre 2012, qui avait permis de générer 103 réservations en moins de trois mois.
Au 30 juin 2013, Premier España comptait 6 logements terminés invendus, contre 19 au 31 décembre 2012.

En Allemagne, chez Concept Bau les réservations s'élèvent à 20 millions d’euros, en retrait de 31% par rapport aux 29 millions d’euros du 1^er semestre 2012. Durant les six premiers mois de l'année, la filiale a enregistré 39 réservations, à comparer avec 86 réservations enregistrées au cours des 6 premiers mois de 2012. Une diminution provisoire de l'offre à la vente explique cette évolution, dans un marché demeurant porteur, et où les prix de vente sont en hausse.
Après la réorganisation et le redimensionnement de la branche Construction de Zapf, celle-cia repris une activité commerciale sélective au 1^er semestre 2013. Au cours des 6 premiers mois de l'année, les ventes de logements de Zapf s’élèvent à 12 millions d’euros, portant sur 74 maisons à construire, en net retrait par rapport au 1^er semestre 2012, au cours duquel 134 logements avaient été vendus pour un total de 21 millions d’euros. Ces nouvelles commandes concernent la construction de maisons standards dans une zone géographique resserrée.

CARNET DE COMMANDES

A 760 millions d’euros au 30 juin 2013, le carnet de commandes est en légère progression par rapport à son niveau du 31 décembre 2012.

Le carnet de commandes résidentiel s’élève à 748 millions d’euros (HT) et représente, à ce niveau, 15 mois de chiffre d’affaires contre 16 mois fin 2012.

CARNET DE COMMANDES

En France, le carnet de commandes de l'immobilier résidentiel est en légère progression à 544 millions d'euros.

En Espagne, le carnet de commandes est en hausse de 34 % par rapport au 31 décembre 2012, s'inscrivant à 83 millions d'euros. Son augmentation est liée au bon niveau des réservations de logements à prix maîtrisés et au très faible nombre de livraisons du semestre.

En Allemagne, le carnet de commandes total s'inscrit à 121 millions d’euros au 30 juin 2013, contre 115 millions d'euros au 31 décembre dernier. Chez Concept Bau, il s'inscrit en baisse de 25% suite aux livraisons de la période. Chez Zapf enfin,le carnet de commandes concerne l'activité Garage pour 59%, et l’activité Bau pour le solde.

Le carnet de commandes de l'immobilier d'entreprise s'inscrit à 12 millions d'euros, soit le chiffre d’affaires restant à dégager de l’immeuble de Boulogne.

PORTEFEUILLE FONCIER

Au 30 juin 2013, le portefeuille foncier total de LNC s'établit à 1 804 millions d’euros (HT) globalement stable par rapport au 31 décembre 2012. Le portefeuille foncier résidentiel s'élève à 1 544 millions d’euros (HT), soit l'équivalent de 6 855 logements, contre 1 580 millions d’euros (HT) et 7 168 logements au 31 décembre 2012. Sur la base du chiffre d’affaires des douze derniers mois, il représente 2 ans et demi d’activité.

PORTEFEUILLE FONCIER

En France, où se situe 84% du portefeuille foncier résidentiel LNC, les critères de sélection des maîtrises foncières ont été adaptés pour s’adapter au mieux aux nouvelles conditions de marché. Au 30 juin 2013, le portefeuille foncier résidentiel s'élève à 1 301 millions d'euros et représente 6 336 logements.

En Espagne, le portefeuille foncier représente 140 logements fin juin 2013, contre 223 logements fin décembre 2012. Ce faible niveau correspond à une politique d’approvisionnement foncier en " juste à temps ".
Au 30 juin 2013, LNC détient 4 terrains gelés en Espagne ainsi que deux tranches de programmes suspendus.

En Allemagne, le portefeuille foncier de Concept Bau se renforce légèrement à 220 millions d'euros et représente 379 logements fin juin 2013, contre 209 millions d'euros et 409 logements fin décembre 2012.

En Immobilier d'entreprise, le portefeuille foncier esten croissance de 18% à 260 millions d'euros. Il est constitué de deux programmes à Montrouge et d’un à Chatenay-Malabry, ce dernier étant actuellement en construction.

ELÉMENTS FINANCIERS

• Compte de résultat

Au 1^er semestre 2013, la marge brute s'élève à 44,8 millions d'euros, contre 39,3 au 1^er semestre 2012 retraité, soit une progression de 5,5 millions d'euros. Le taux de marge brute moyen s'inscrit à 16,7% du chiffre d'affaires, contre 18,5% au 1^er semestre de l'année précédente. La répartition géographique de la marge brute est la suivante :

MARGE BRUTE - RÉPARTITION PAR PAYS

*Comptes retraités suite à un changement de méthode comptable: inclusion des honoraires commerciaux en prix de revient – Voir p.10

En France, la marge brute de l’Immobilier Résidentiel s'élève à 28,8 millions d'euros, en hausse de 1 million d’euros par rapport au 1^er semestre 2012. Le taux de marge brute s'établit à 19,1% du chiffre d'affaires, en recul par rapport à la même période en 2012, où il s'inscrivait à 20,1%, cette érosion étant liée au durcissement du marché.
La marge brute de l’Immobilier d’Entreprise s'inscrit à 4,7 millions d'euros en hausse de 2,6 millions d'euros grâce à l’augmentation du chiffre d’affaires lié à la construction du projet de Boulogne.
En Espagne, la marge brute s’inscrit à -0,6 million d’euros au cours du semestre. Ce faible niveau est notamment lié au très bas chiffre d’affaires du semestre et à la dépréciation de terrains gelés pour 0,7 million d’euros.
En Allemagne, la marge brute de Concept Bau progresse de 2,2 millions d'euros, une augmentation en relation directe avec la progression de 33,4 millions d'euros du chiffre d’affaires par rapport au 1^er semestre 2013. Le taux de marge brute recule pour sa part à 10,2% contre 24,4% au 1^er semestre 2012, la majorité des logements livrés au cours de la période ayant porté sur une vente en bloc.
Chez Zapf, en revanche, le niveau de marge s'inscrit à 13,6% du chiffre d'affaires, les livraisons de l’activité Bau ne portant encore que sur des anciens programmes déficitaires. Le niveau de rentabilité de la division Garages est pour sa part inchangé.

Le résultat opérationnel courant consolidé est en amélioration et s’inscrit à 3,8 millions d'euros, contre une perte opérationnelle de 1,1 millions d'euros au 1^er semestre 2012 retraité.
En France, grâce à la maîtrise des dépenses opérationnelles, le résultat opérationnel courant (Résidentiel et immobilier d’entreprise) progresse nettement, s'établissant à 16,1 millions d'euros contre 11,7 millions d'euros au S1 2012. Il représente à ce niveau 9,5 % du chiffre d'affaires contre 8 % du chiffre d'affaires au cours de la même période de 2012.
En Espagne et en Allemagne, le faible niveau du résultat opérationnel courant s'explique par le niveau traditionnellement faible des livraisons du 1^er semestre, la marge brute dégagée ne permettant pas de couvrir les coûts de structure.
Chez Zapf le résultat opérationnel de la filiale demeure négatif à -11 millions d'euros du fait d’une saisonnalité défavorable conjuguée à des surcoûts d’environ 5 millions d'euros dans la branche Bau, en relation à des malfaçons constatées dans des logements construits en 2012.

Le résultat financier reste globalement stable à -1,8 millions d'euros, contre -1,5 millions d'euros au 1^er semestre 2012.
La charge d'impôt s'inscrit à -5,3 millions d'euros, en hausse de 2,3 millions d'euros par rapport au S1 2012, principalement du fait d’une hausse du profit imposable en France.

Le résultat net part du Groupe s'établit à 0,9 millions d'euros, contre 1,1 millions d'euros au 1^er semestre 2012.

• Structure du bilan

Le besoin en fonds de roulement s'élève à 239,8 millions d’euros au 30 juin 2013, globalement stable, à méthode comptable constante, depuis le 31 décembre 2012.

Au 30 juin 2013, l’endettement net s’élève à 20,4 millions d’euros, également stable par rapport à fin 2012 ou il s'établissait à 21,6 millions d’euros. Il représente à ce niveau 9% des capitaux propres consolidés de LNC qui s'inscrivent à 225,8 millions d'euros. Les fonds propres des entités françaises représentent 90% du total de ces fonds propres consolidés à fin juin 2013.

PERSPECTIVES

Au 2^ème semestre 2013, Les Nouveaux Constructeurs poursuivra ses efforts d’optimisation en matière de coûts de production de ses programmes en cours et de commercialisation.
En France, marché stratégique où se concentre désormais plus de 84 % du portefeuille foncier résidentiel du groupe, Les Nouveaux Constructeurs entend poursuivre son développement commercial en restant très vigilant sur l'adéquation des produits à la demande, et en maintenant une grande exigence en matière de développement foncier.
En Espagne, les lancements de programmes à prix maitrisés continuent à être bien accueillis, et le carnet de commandes y est en hausse.
En Allemagne, après une période de réorganisation, la branche Construction de Zapf a pris de nouvelles commandes en 2013, se concentrant sur des projets à faible risque technique. Il n’en demeure pas moins que le risque de découvrir de nouvelles malfaçons, ou de ne pouvoir couvrir les coûts fixes de manière satisfaisante, ne peut être totalement écarté dans cette filiale.
D'importants programmes de livraisons prévus en Espagne et en Allemagne, ainsi que la signature effective de ventes en blocs en France, doivent contribuer à une amélioration de la rentabilité au 2^ème semestre 2013.

CALENDRIER DE COMMUNICATION FINANCIÈRE

• Information financière du 3^ème trimestre 2013 : jeudi 31 octobre 2012
  (avant l'ouverture de NYSE-Euronext Paris)

LES NOUVEAUX CONSTRUCTEURS

La société, fondée par Olivier Mitterrand, est un acteur important de la promotion de logements neufs et de bureaux, en France et dans deux pays européens.
Depuis 1972, Les Nouveaux Constructeurs a livré près de 65 000 appartements et maisons individuelles, en France et à l’étranger. Solidement implanté en France, sa présence dans six des principales agglomérations du pays, ainsi que la qualité de ses programmes ont permis à Les Nouveaux Constructeurs de devenir l’un des noms reconnus de la profession.
Les Nouveaux Constructeurs est coté sur NYSE-Euronext Paris, depuis le 16 novembre 2006 (compartiment C, code "LNC" - code ISIN : FR0004023208) et fait partie de l’indice SBF 250.
Retrouvez tous les communiqués de presse Les Nouveaux Constructeurs à l’adresse internet suivante : http://www.lesnouveauxconstructeurs.fr/fr/communiques

ANNEXES

CHIFFRE D’AFFAIRESTRIMESTRIEL - PAR PÔLE

PRIX UNITAIRES MOYENS DES RÉSERVATIONS - RÉSIDENTIEL

NOMBRE DE RÉSERVATIONSNETTES - RÉSIDENTIEL

SÉRIE TRIMESTRIELLE DU CA DES RÉSERVATIONS NETTES PAR PÔLE

CARNET DE COMMANDES PAR TRIMESTRE (en fin de période)

PORTEFEUILLE FONCIER- RÉSIDENTIEL

Hors immobilier d’entreprise

PORTEFEUILLE FONCIER PAR TRIMESTRE (en fin de période)

AVERTISSEMENT

Les données, hypothèses et estimations sur lesquelles la société a pu raisonnablement se fonder pour déterminer ses objectifs sont susceptibles d’évoluer ou d’être modifiées en raison des incertitudes liées notamment à l’environnement économique, financier, concurrentiel, réglementaire et à la réalisation de programmes d’investissements et de cessions. En outre, il ne peut pas être exclu que certains risques décrits au chapitre 4 du document de référence enregistré auprès de l’AMF sous le D.13-0322 puissent avoir un impact sur les activités de LNC SA et sa capacité à réaliser ses perspectives financières. Par ailleurs, la réalisation des objectifs suppose le succès de la stratégie commerciale de la société présentée au chapitre 6 du document de base. La société ne prend aucun engagement ni ne donne aucune garantie sur la réalisation des objectifs et ne s’engage pas à publier ou communiquer d’éventuels rectificatifs ou mises à jour sur ces éléments sous réserve du respect des principes de l’information permanente prévus aux articles 221-1 et suivants du Règlement Général de l’AMF.

COMPTE DE RESULTAT CONSOLIDE

(*) Suite au changement de méthode comptable intervenu en 2013 et consistant à inclure les honoraires commerciaux au prix de revient des immeubles, les états financiers semestriels et annuels 2012 ont été retraités.
L’ensemble des retraitements est détaillé au chapitre 2.2 de l’annexe aux états financiers consolidés.
Pour le 1^er semestre 2012, l’impact de ce changement de méthode est de -7,1m€ sur la marge brute, +1,8m€ sur le résultat opérationnel et +1.2m€ sur le résultat net.

BILAN CONSOLIDE

TABLEAU DE VARIATION DE LA TRESORERIE CONSOLIDE