Dans l'attente d'une solution à trouver avec les créanciers

C'est terminé… Fin des haricots rouge vif !

Encore une boite de promotion immobilière qui coule à pic…

: (

Il m'en restait une petite ligne de 110 titres sur PEA 1 que je m'étais pas décidé à vendre avant la suspension, espérant un hypothétique retour en grâce comptable.

La cotation était suspendue depuis Septembre 2024 : le piège se referme donc sur les petits porteurs…

Moralité : Suppression de dividende + Publication de comptes semestriels négatifs = Vente de dégagement (pour éviter le pire )

A noter que le liquidateur judiciaire devrait faire des choux gras avec le parc de terrains constructibles bien doté au bilan.

Capelli: vers une liquidation judiciaire
Actualité publiée le 28/07/25 13:42

Capelli annonce que le Tribunal des Activités Economiques de Paris a prononcé par jugement du 16 juillet, la conversion de la procédure de redressement judiciaire de la société, ouverte par jugement du 5 mars, en procédure de liquidation judiciaire.

Dans son jugement de conversion, le Tribunal a nommé des mandataires en qualité de liquidateur, et a fixé à deux ans le délai au terme duquel la clôture de liquidation judiciaire devra être examinée.

Au résultat du prononcé de la liquidation judiciaire, il n'y aura pas de reprise de la cotation de l'action Capelli, et Euronext devrait procéder prochainement à la radiation des actions de la cote d'Euronext Growth.

On attend des nouvelles pour août Septembre 2025 concernant l'avenir du redressement judiciaire : en bourse, les cotations sont toujours gelées à 3,08 euros depuis le 9 septembre dernier.

Rien filtre sur l'état des filiales de promotion, mais l'instar du groupe Réalités de Nantes cette semaine : on pourrait annoncer prochainement des liquidations judiciaires…

Lyon : le promoteur immobilier Capelli placé en redressement judiciaire

Vendredi 7 Mars 2025

La crise immobilière est tellement forte que certains colosses que l'on pensait invincibles connaissent des turbulences plus ou moins fortes.

A l'instar du promoteur immobilier lyonnais Capelli, né dans les années 1970 et qui vient d'être placé à sa demande en redressement judiciaire, avec une période d'observation de six mois.

C'est le tribunal de commerce de Paris qui a réservé ce mercredi ce traitement à la holding et à plusieurs sociétés du groupe familial présidé par Christophe Capelli.

Une étape logique pour le promoteur basé à Lyon qui a vu certains chantiers importants être stoppés voire abandonnés, et qui s'est séparé de nombreux collaborateurs, passant de 180 salariés à 90 ces trois dernières années.

Côté financier, Capelli restait sur un exercice 2023-2024 présentant 415,9 millions d'euros de dettes nettes, et des fonds propres négatifs de 26 millions d'euros. La publication des états financiers semestriels de l'exercice 2024-2025 a été suspendue, tout comme la cotation du titre en Bourse, gelée à 3,08 euros depuis le 9 septembre dernier.

"Dans cette période clé pour notre Groupe, je tiens à adresser mes sincères remerciements à l'ensemble de nos partenaires pour leur soutien précieux et leur confiance renouvelée. Je souhaite également saluer avec une profonde reconnaissance le travail et l'investissement de nos équipes. Leur mobilisation exemplaire et leur détermination sont des éléments fondamentaux qui nous permettent d'aborder l'avenir avec résilience", déclare le PDG Christophe Capelli dans un communiqué.

Capelli, installé dans le quartier de Gorge de Loup à Lyon, compte désormais sur un rebond du marché de l'immobilier, espéré pour ces prochains mois.

C'est pas la fête coté prévision dans le secteur de la promotion immobilière…

Crise du logement : la reprise espérée par les promoteurs immobiliers ne vient pas

Le nombre de ventes de logements neufs a encore baissé au premier trimestre. Le timide retour des accédants est insuffisant pour pallier le retrait des investisseurs locatifs qui ne sont plus stimulés par le Pinel.

15 mai 2025

Un premier trimestre décevant. Sur les trois premiers mois de cette troisième année de crise de la demande, la Fédération des promoteurs (FPI) a recensé 19 621 réservations de logements neufs, en baisse de 10,3% sur un an, selon ses données présentées le 15 mai. A l’époque des taux bas, les professionnels en vendaient plus de 30 000 par trimestre.

De janvier à mars 2025, les particuliers occupants ont réservé 10 467 lots, contre 9537 au T1 2024. Les investisseurs locatifs, eux, en ont acquis 2448, contre 4154. Cette chute vertigineuse (-41,1%) était pressentie par les professionnels en raison de la disparition du dispositif Pinel.

Sur la même période, 5801 ventes en bloc ont été enregistrées (-5,6%). Ce levier avait permis de limiter la casse ces deux dernières années, grâce aux commandes massives des bailleurs sociaux, comme CDC Habitat qui prévoit cette année de moins recourir à la Vefa et d’augmenter sa production en maîtrise d’ouvrage directe.

Enfin, seulement 900 logements gérés ont été vendus. Ces cinq dernières années, la FPI en recensait entre 1100 et 1800 à chaque T1.

Des opérations abandonnées

Les délais d’écoulement sont stables, autour de 17 mois, contre plus de 20 au plus fort de la crise entre le T4 2023 et le T2 2024. Les métropoles de Grenoble, Rouen, Strasbourg, Nantes ou encore Rennes ainsi que la Réunion font partie des marchés où les promoteurs mettent le plus de temps à trouver preneurs.

Les clients ne se bousculant pas au portillon, les professionnels ont renoncé à commercialiser 26% des logements qu’ils prévoyaient de mettre en chantier. Ce taux s’élevait à 3% avant la rapide hausse des taux de mi-2022 à mi-2023.

Conséquence de ces retraits d’opérations pourtant autorisées et montées : l’offre nouvelle n’a jamais été aussi faible. Seulement 12 339 logements ont été mis en vente par les promoteurs au T1 2025 (-16,5% sur un an, -38% sur deux ans).

Le prix du neuf augmente

Au T1 2025, un logement neuf se vendait en moyenne à 5197€ le m². Le dernier record remontait au T1 2024 : 5121€. Depuis 2023, son prix tourne autour de 5000€, soit 500€ de plus par rapport à 2021... Ces dernières années, « il n’y pas eu de baisse de prix de 15% contrairement à ce que pensait l’Elysée et Matignon, alors que le marché s’est cassé la figure et que des emplois ont été détruits », regrette Pascal Boulanger. En 2023, la profession a perdu 2300 postes, selon la FPI. Les données de 2024 ne sont pas disponibles. Au 31 décembre 2023, la fédération recensait 28 700 professionnels à l’échelle nationale.

L’horizon reste assez sombre. A un an des élections municipales, traditionnel frein à la construction, la FPI communique une moyenne mensuelle de 13 987 autorisations sur les douze derniers mois, contre 16 426 depuis le scrutin de 2020. La création d’un statut du bailleur privé, souhaitée par la ministre du Logement Valérie Létard, est la seule grande mesure qui pourrait se concrétiser afin de produire a minima « 40 000 logements locatifs neufs supplémentaires par an », estime la FPI. Mais pas avant 2026 : François Bayrou, que Pascal Boulanger a récemment rencontré, ne veut pas d’un projet de loi rectificatif, par crainte d’une motion de censure dans une Assemblée globalement opposée à son gouvernement.

Les professionnels peuvent au moins compter sur le PTZ qui soutient les primo-accédants sans discrimination géographique depuis le mois dernier. Rendez-vous au prochain point conjoncturel de la FPI pour savoir si ce coup de pouce qui cible une partie des clients particuliers amorcera la relance espérée.

Les comptes semestriels 2025 devaient être publiés le 31/01/2025, mais ne le sont toujours pas…

Ça sent de moins en moins bon…

Le vent des faillites pointe son nez.

: (

Une société du promoteur Capelli mise en faillite
Le groupe Capelli, mis en cause pour des retards de livraison de logements dans plusieurs programmes immobiliers, est à nouveau dans la tourmente.

(voir photos du chantier sue le lien…)

L'Essentiel | Publié le 5. février 2025

https:// www.lessentiel.lu/fr/story/logement-au-luxembourg-une-societe-du-promoteur-capelli-mise-en-faillite-103274430

–––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––

Le promoteur Capelli, pointé du doigt par des propriétaires de maisons individuelles pour des retards dans plusieurs programmes immobiliers, traverse une nouvelle zone de turbulence. Sa société Oschterbour SA, créée en septembre 2006 pour le projet du même nom - 24 maisons individuelles à Oberkorn - a été déclarée vendredi en faillite par le tribunal d'arrondissement de Luxembourg.

Un curateur a été nommé pour gérer cette faillite, qui comprend l'ensemble de l'actif et du passif de cette société de moins de dix salariés. Selon nos informations, sur les 24 logements du programme à Oberkorn, seule une demi-douzaine est actuellement habitable.

«La faillite de la société Oschterbour SA nous alarme»
«Nous avons pris un avocat et finalement, nous avons pu emménager en avril 2023, soit près de trois ans après la date prévue, révèle une propriétaire. Mais nous avons listé une cinquantaine de réserves (façade à refaire, portes et fenêtres abîmées, stores qui fonctionnent mal, etc.), soit un préjudice de plusieurs milliers d'euros que nous ne récupérerons probablement jamais...»

Cette faillite d'une société du promoteur Capelli inquiète au plus haut point les propriétaires du projet Pontpierre, qui dénoncent eux aussi un retard important dans la livraison de leur bien. La remise des clés était prévue le 9 novembre 2024, mais à ce jour aucun des quatre propriétaires de ce programme de maisons individuelles n'a pu emménager.

«La faillite de la société Oschterbour SA nous alarme, réagit Kimberley, une des propriétaires. On se rend compte que rien n'a bougé pendant près deux ans à Oberkorn et que finalement la société qui gérait les travaux a fait faillite. Nous redoutons que la même chose arrive avec la société Pontpierre SA...» Contacté par nos soins, le directeur général de Capelli à Luxembourg, Jean-Pierre Lequeux, n'était pas disponible pour répondre à nos questions.

Pour Rappel :

CAPELLI, POINT SUR LA SITUATION - REPORT DE LA PUBLICATION DES RÉSULTATS ANNUELS 2023-2024 - RECTIFICATIF

COMMUNIQUÉ DE PRESSE publié le 01/08/2024 à 18:05 par CAPELLI (EPA:ALCAP)

–––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––

Dans un marché immobilier qui connaît depuis le 2ème semestre 2022 une crise profonde et sans précédent avec un effondrement des réservations dans le logement neuf, CAPELLI n'a pas échappé à la situation et a dû prendre un ensemble de mesures et décisions afin d'assurer sa pérennité.

L'une des premières mesures a été d'accélérer la stratégie de ventes en bloc auprès des investisseurs institutionnels et bailleurs sociaux pour sécuriser ses ventes. Ces programmes représentaient déjà près de 85% des ventes fin 2022, ils représentent désormais près de 100% de l'activité.

CAPELLI a également décidé de reporter ou d'abandonner la commercialisation de plusieurs programmes immobiliers dont le lancement se faisait dans des conditions tarifaires dégradées. Cette mesure a permis de concentrer les moyens humains et financiers sur la production et le lancement de programmes sécurisés mais a affecté les résultats du Groupe compte-tenu des frais déjà engagés (frais de développement, coûts marketing, …). Dans le même temps, le Groupe i/ engageait des actions visant à négocier un plan de réaménagement global de la dette avec l'ensemble de ses partenaires financiers, ii/ entrait en discussion avec un partenaire solide afin de co-développer des programmes immobiliers générés par CAPELLI, iii/ mettait en place un plan drastique de réduction de ses coûts.

CAPELLI détaille ci-dessous les principaux événements ayant eu lieu depuis le second semestre 2023, ce qui permettra aux investisseurs de mieux appréhender la situation du Groupe à ce jour :

• Réaménagement de la dette :

Dans le cadre d'une négociation, la société, ses conseils, les établissements de crédit et les prêteurs obligataires ont mené des discussions aux fins d'établissement d'un plan de réaménagement global de la dette permettant d'aboutir à la signature d'un protocole en septembre ou octobre 2024. (Ce pararagraphe a été modifié)

À ce jour, 90% des Assemblées Générales des prêteurs obligataires ont validé le plan de réaménagement de la dette portant le remboursement sur 4 ans à compter du 31 mars 2026 jusqu'au 31 mars 2031. Les 10% restants sont en cours de négociation.

Point sur l'état d'avancement de la renégociation des 10% restants.

• Les discussions avec les quelques obligataires restants, représentant une faible partie de la dette globale, reprendront fin août.
• Une dernière Assemblée Générale se tiendra le 19 septembre. En effet, la mise en place de cette dernière a pris du temps, du fait d'un délai de convocation de 35 jours.

Pour mémoire, au 30 septembre 2023, l'endettement net du Groupe s'établissait comme suit (cf : Endettement financier net page 19 du rapport financier semestriel 2023-2024 est disponible sur le site de la société)

Le gearing consolidé opérations, intégrant des achats fonciers importants, ressortait à 3,95 (vs. 3,11x au 31.03.23). Le gearing corporate s'inscrivait à 2,09 (vs.1,37x au 31.03.23). Au 30 septembre 2023, les capitaux propres du Groupe s'établissaient à 66,5 M€ vs 85,6 M€ au 31 mars 2023. La trésorerie active ressortait à 62,8 M€.

Signature d'un accord avec un partenaire (filiale bancaire) dans le cadre du co-développement de programmes immobiliers

Le 29 janvier 2024, CAPELLI annonçait par voie de communiqué, un accord-cadre avec une filiale bancaire permettant à la société CAPELLI la continuation du développement de ses opérations, par le biais de différents leviers :

• Baisse significative des apports en fonds propres. Les modalités d'apport en fonds propres de chacune des parties ne peuvent pas être communiquées celles-ci faisaient l'objet d'une clause de confidentialité.
• Assurance de mise en place des crédits bancaires nécessaires au développement des opérations dès lors que les opérations sont vendues en bloc.
• Suivi conjoint des opérations : CAPELLI et son partenaire suivent conjointement les opérations avec une attribution prédéfinie des missions de chacun.

Cet accord modifie significativement la structure des comptes. Le chiffre d'affaires consolidé sera ainsi non significatif, la performance du Groupe étant constatée sur la ligne résultat net part du Groupe. Il sera également moins mobilisateur de fonds propres et permettra ainsi au Groupe de réduire à terme son endettement.

À ce jour, 8 opérations existantes ont été mises en construction sur ce modèle et une dizaine d'opérations validées seront lancées dans les prochains mois. Les autres opérations évoquées dans le communiqué du 29 janvier dernier sont en cours de montage et d'approbation.

Les deux parties sont à ce jour parfaitement satisfaites de leur collaboration complémentaire.

Point opérationnel sur deux opérations emblématiques du Groupe CAPELLI ayant connu un retard important du fait du contexte immobilier dégradé

• Paris Grenelle. Compte tenu du contexte, cette opération a pris un retard conséquent dans sa mise en œuvre et notamment du fait des recours qui n'ont pu être levés qu'en octobre 2023. De ce fait, la société PARIS GRENELLE SAS et la SNC GRENELLE, sociétés porteuses du projet, n'ont pu tenir leur engagement de remboursement auprès des institutions finançant l'opération. À ce titre, ces deux structures ont sollicité la désignation d'un conciliateur aux fins de rechercher un accord avec ces institutions : l'objectif était de réaménager leurs engagements financiers et rechercher tout accord susceptible de mettre fin aux difficultés.

Toutefois, les discussions engagées n'ont pas permis d'aboutir à un accord. Dans ces conditions, faisant face à ses responsabilités et dans la mesure où l'actif disponible de chacune des structures ne permet pas de rembourser le passif exigible, les sociétés ont sollicité l'ouverture d'une procédure de redressement judiciaire afin de mettre ces deux sociétés sous la protection du Tribunal de Commerce de Lyon. Le Tribunal de Commerce de Lyon a prononcé l'ouverture des procédures de redressement judiciaire de la SNC GRENELLE et de la SAS PARIS GRENELLE en date du 24 avril 2024, protégeant ainsi les structures des créanciers.

Des négociations sont en cours afin de trouver une issue favorable à ce dossier en préservant les intérêts de chacun afin d'aboutir à un termsheet dans les meilleurs délais.

• Howald South Village (Luxembourg) : Dans le cadre de ce programme, situé sur la commune d'Howald au Luxembourg, la mise en place de la GFA (Garantie financière d'achèvement) sur le lot 1est bloquée depuis près d'un an.

La signature du contrat de GFA pourrait intervenir à la mi-septembre 2024 ce qui permettrait de débloquer la commercialisation de l'ensemble du programme (lot 1 et lot 2).

Le planning fixé permettrait ainsi de passer les actes de vente des clients en attente et de redynamiser la commercialisation. Ce dossier pourrait donc rapidement reprendre son cours normal.

Il est rappelé qu'au Luxembourg, où le marché avait été également fortement dégradé en 2023, le Gouvernement luxembourgeois a mis en place en janvier 2024 des mesures fortes pour relancer le secteur immobilier résidentiel (occupants ou investisseurs). Ces mesures ont permis un fort redémarrage du marché.

Plan d'économies et point sur la situation financière du Groupe CAPELLI

• Les effectifs ont été adaptés au contexte du marché immobilier mais également au nouveau modèle de co-développement du Groupe. À cet effet, le Groupe a mis en place un dispositif de rupture conventionnelle collective et n'a pas procédé au remplacement des départs. Les effectifs sont ainsi passés de 180 collaborateurs à fin 2022 à 97 à ce jour.

• Une diminution de la masse salariale (-30%) a été opérée depuis mai 2024 et les effets se ressentiront sur l'exercice clos au 31 mars 2025.

• Des actions fortes ont également été engagées pour abaisser très significativement les charges de loyers. Les locaux lyonnais ont tout d'abord été sous-loués en une partie puis déménagés dans un immeuble moins onéreux. Les locaux du siège à Paris sont également en cours de réduction (un étage est reloué depuis fin décembre et la sous-location du second étage est en cours). Les différents locaux à Lille et Bordeaux ont été rassemblés sur un seul bureau.

• Ainsi, concernant les estimations de résultats pour l'exercice clos le 31 mars 2024, compte tenu de l'arrêt complet du financement de ses nouveaux programmes depuis le début de l'exercice 2023-24, le Groupe estime que le montant de la perte nette du deuxième semestre devrait être au moins équivalent à celui constaté au premier semestre.

• Lors du Conseil d'Administration qui s'est tenu le 23 juillet dernier, le Président du Groupe a assuré que l'ensemble des équipes est fortement mobilisé dans la conduite des chantiers nécessaires au maintien de la continuité de l'activité du Groupe, compte-tenu des points exposés ci-avant et des différents leviers mis en place depuis une année, des accords de co-développements signés avec son partenaire et de l'état d'avancement des différentes actions/négociations en cours.

Mise à disposition des comptes consolidés et comptes annuels de l'exercice clos le 31 mars 2024

• Après en avoir avisé Euronext Growth en date du 19 juillet dernier, le Groupe annonce le report de la publication de son rapport annuel 2023-2024, compte tenu des événements décrits ci-dessus qui ont perturbé l'organisation et impacté la disponibilité des équipes aux fins de présentation dudit rapport.

• En conséquence, la publication du rapport annuel est reportée au 29 septembre 2024.

• Le dépôt d'une requête aux fins de prorogation du délai de tenue de l'Assemblée Générale d'approbation des comptes est également en cours.

À propos du Groupe CAPELLI

Fort de plus de 40 ans dans la conception d'espaces de vie, le Groupe s'est concentré depuis plus de 15 ans sur la promotion immobilière de logements. Actif à travers 8 implantations en Europe (Paris, Lyon, Archamps, Lille, Bordeaux, Marseille, Luxembourg et Genève), le Groupe adresse 4 typologies de clients : les propriétaires occupants, les investisseurs personnes physiques, les investisseurs institutionnels et les bailleurs sociaux. En complément de son offre de logements (collectifs, tour d'habitation, villa duplex, réhabilitation), le Groupe développe des produits clés en main de type résidences gérées (étudiantes, seniors, hôtelières, affaires). Sa croissance organique historique soutenue s'appuie sur la qualité de ses 100 collaborateurs internalisant de nombreux savoir-faire avec des développeurs fonciers, bureaux d'études et forces de vente internes.

Le Groupe est dirigé et détenu à 73,74% par la famille Capelli

Coté sur Euronext Growth Paris – Code Isin : FR0012969095 - ALCAP

Contacts

Groupe CAPELLI

Christophe Capelli - Président Directeur Général

Rodolphe Peiron - Directeur Général Adjoint

Les difficultés du promoteur Capelli, illustration d’un métier en souffrance

Marge et chiffre d’affaires divisés par trois, effectifs divisés par deux, renégociation de sa dette... La dernière communication financière du groupe coté Capelli, positionné dans le logement libre, social et géré, témoigne de la violence de la tempête qui bouscule les promoteurs résidentiels depuis deux ans.
…

29 octobre 2024 \ 10h00
https:// www.lemoniteur.fr/article/les-difficultes-du-promoteur-capelli-illustration-d-un-metier-en-souffrance.2337219