Décote de 60%

Et ça enchaine avec une manipulation de cours .... Logique

De 2,86 à 2,56

merci bcp

Jefferies c'est des fripouilles!

Message complété le 11/02/2025 20:46:58 par son auteur.

Merci

De toute façon autour et depuis le point bas, c'était trop tard pour vendre et depuis ce point bas : difficile de trouverun titre avec une performance aussi élevé…

Voilà, sinon, j'ai ça …

Action Aroundtown : les chiffres poussent à la hausse

2 min | Situation au 27.11.2024 | Sebastian Grünewald

https:// www.investor-verlag.de/aktien-und-aktienhandel/aroundtown-aktie-zahlen-schieben-an/

Après la présentation des chiffres sur neuf mois, le cours de l'action Aroundtown a jusqu'à présent grimpé de plus de 7 pour cent dans le négoce de ce matin et se situe au-dessus de la barre des 3 euros (situation au 27 novembre 2024, vers 11 heures). Le titre est ainsi revenu à proximité de son plus haut niveau pluriannuel, atteint pour la dernière fois fin octobre.

Au troisième trimestre, le groupe immobilier a poursuivi sa performance au moins solide en 2024 (par rapport aux faibles années précédentes). Au final, le bilan reste certes négatif après 9 mois, mais il se porte nettement mieux qu'en 2023. Les prévisions pour l'ensemble de l'année, revues à la hausse cet été, ont désormais été confirmées.

Les choses s'améliorent chez Aroundtown

Les chiffres semestriels ordinaires avaient déjà montré que le spécialiste de l'immobilier commercial était probablement sorti du bois. Au troisième trimestre, Aroundtown a pu faire de même, de sorte que le groupe se trouve, après neuf mois de l'année, dans une situation nettement meilleure que l'année précédente à la même période. Avec moins 154 millions d'euros, les comptes affichent certes à nouveau une perte, mais celle-ci s'élevait encore à 1,37 milliard d'euros en 2023.

En ce qui concerne le résultat d'exploitation FFO I, Aroundtown a atteint 236 millions d'euros après les trois premiers trimestres de l'année. La fourchette d'objectifs pour les prévisions FFO I revues à la hausse cet été (entre 290 et 320 millions d'euros) est donc tout à fait atteignable. Après les chiffres frais, l'entreprise s'attend à pouvoir atteindre la fourchette dans le haut de la fourchette.

L'action Aroundtown : plus forte que jamais depuis plus de 2 ans

En dépassant la barre des 3 euros, l'action Aroundtown a de nouveau atteint un nouveau sommet sur plusieurs années. Le titre s'est ainsi définitivement remis de son plus bas niveau - en 2023 encore, l'action Aroundtown était même brièvement cotée en dessous de 1 euro. La reprise dans le secteur immobilier se poursuit (même si elle reste lente).

Pour les investisseurs, l'action Aroundtown reste tout à fait intéressante au niveau actuel. Si la reprise se poursuit un peu plus rapidement en 2025, cela devrait également soutenir le titre. Les analystes ont en partie relevé leurs objectifs de cours au cours des dernières semaines - par exemple Warburg Research (de 2,90 à 3,30 euros) ou la Deutsche Bank (de 1,60 à 2,80 euros).

Source : https://aktienscreener.com

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Par : Sebastian Grünewald

Depuis plus de 10 ans, Sebastian Grünewald travaille comme journaliste économique et financier. Ce politologue et économiste analyse quotidiennement les actions ainsi que d'autres options d'investissement pour les lecteurs - en gardant toujours un œil sur la situation économique globale. Il accorde une attention particulière à l'évolution et aux perspectives à long terme.

Pour les autres :

Voir ici une synthèse des objectifs boursiers ici

https://www.aroundtown.de/investor-relations/equity/research

J'ai SeekingAlpha et ça rejoint grandement mon point de vue…

Aroundtown : Il faut s'attaquer au problème de l'endettement élevé
06 février 2025

https:// seekingalpha.com/article/4755450-aroundtown-high-debt-leverage-needs-to-be-addressed

Résumé

• Le secteur immobilier européen est très sensible aux taux d'intérêt, ce qui a un impact sur la valorisation des biens et augmente le coût de la dette, entraînant une réorientation de la croissance vers la gestion du bilan.
• Le ratio LTV EPRA d'Aroundtown est nettement plus élevé que son LTV déclaré en raison de la dette hybride, ce qui risque d'entraîner une dégradation de la cote de crédit et des coûts de financement plus élevés.
• Malgré une forte hausse du cours de l'action, la valorisation d'Aroundtown reste faible en raison des niveaux d'endettement élevés et des perspectives de dividendes limitées, ce qui la rend moins attrayante pour les investisseurs axés sur les revenus.
• Je déplace ma recommandation à « conserver » car il est peu probable que la valorisation d'Aroundtown s'améliore tant qu'elle n'aura pas réduit son endettement et recommencé à distribuer des dividendes significatifs.

Luis Alvarez

Le secteur de l'immobilier est l'un des plus exposés aux taux d'intérêt en raison de la forte sensibilité des évaluations immobilières aux taux et des niveaux d'endettement relativement élevés dans l'industrie, car les entreprises financent leur portefeuille immobilier en grande partie par la dette, un profil qui se justifie par la nature récurrente à long terme des flux de trésorerie de l'immobilier.

Si ce profil fonctionne bien pendant les périodes de baisse des taux d'intérêt et de faible coût de la dette, comme celle qu'a connue l'Europe de 2015 à 2022 lorsque la Banque centrale européenne (BCE) a maintenu son taux directeur proche de zéro, ce paysage a considérablement changé depuis la mi-2022, lorsque la BCE a commencé à relever ses taux.

2024

Taux directeur de la BCE (Bloomberg)

Comme on pouvait s'y attendre, le secteur européen de l'immobilier a subi l'impact négatif de la hausse des taux : les valorisations immobilières ont baissé, les marchés de capitaux ont été fermés pour les opérations de refinancement et les nouveaux prêts (principalement des prêts bancaires garantis) ont été accordés à des coûts plus élevés qu'au cours des dernières années. Ce contexte a placé les entreprises dans une situation plus difficile, faisant passer leur stratégie commerciale de la croissance à la gestion du bilan. La plupart des sociétés ont eu recours à la vente d'actifs pour protéger leur profil d'endettement, car une augmentation du ratio prêt/valeur (LTV) pourrait mettre en péril les notations de crédit de qualité des sociétés immobilières en Europe.

Comme je l'ai déjà dit, le modèle d'entreprise des sociétés immobilières dépend largement de leur capacité à lever des fonds à des coûts raisonnables, et le maintien d'une cote de crédit de qualité est donc très important pour la viabilité de l'entreprise à long terme. Habituellement, les agences de notation utilisent un ratio LTV de 45 % comme seuil pour une notation de qualité, même si les LTV peuvent être temporairement plus élevés sans déclencher une rétrogradation, si les sociétés ont un plan crédible de désendettement de leur bilan en temps opportun.

Avant 2022, le ratio LTV était généralement calculé en tenant compte uniquement des dettes garanties et non garanties, mais à la suite du ralentissement cyclique du marché, les dettes hybrides ont également commencé à être considérées comme des dettes et non plus comme des fonds propres. Cela s'explique par le fait qu'il était beaucoup plus difficile pour les entreprises de refinancer les titres hybrides et que certaines d'entre elles ont décidé d'ignorer les options d'achat de ces titres. Le marché a donc commencé à inclure la dette hybride dans ses calculs de LTV.

En outre, l'Association européenne de l'immobilier (EPRA) a également reconnu que les sociétés immobilières publiaient des ratios LTV qui n'étaient pas cohérents dans l'ensemble, les banques ou les agences de crédit traitant différemment la dette hybride ou les obligations convertibles, ce qui conduisait à des méthodologies différentes pour le calcul des LTV dans le secteur. C'est pourquoi l'EPRA LTV a été développé en tant que mesure standard plus pertinente pour les détenteurs de capitaux, étant le meilleur moyen de comparer les ratios LTV dans le secteur depuis sa mise en œuvre en 2022.

Alors que pour la plupart des entreprises, la différence entre le LTV rapporté et le LTV EPRA n'est pas très significative, l'une d'entre elles, Aroundtown (OTCPK:AANNF), est très affectée par cette différence. En effet, la société a émis plusieurs obligations hybrides avant 2022, lorsque les coûts de financement étaient relativement faibles pour ce type de titres hybrides, ce qui a entraîné une différence significative entre ses ratios LTV déclarés et EPRA.

2024

LTV (Aroundtown)

En effet, à la fin du mois de septembre dernier, son ratio LTV déclaré était de 44 %, tandis que le LTV EPRA était de 61 %, en supposant que la dette hybride (qui n'a pas de date d'échéance et qui est donc une obligation perpétuelle) est traitée comme une dette.

Les investisseurs doivent noter qu'un ratio LTV de 44 % est conforme à la moyenne de ses pairs, tels que Vonovia (OTCPK:VONOY) ou LEG Immobilien (OTCPK:LEGIF), et correspond à une notation de crédit « investment grade », tandis qu'un LTV de 61 % est assez élevé et justifie une notation de crédit « high yield » (haut rendement). Malgré cela, la note de crédit d'Aroundtown est stable à BBB+ par S&P depuis 2017, même si ses perspectives actuelles sont « négatives » et qu'un abaissement de la note est possible dans un avenir proche. S&P utilise également une mesure ajustée pour les décisions de notation, basée sur le ratio dette/dette plus capitaux propres, qui inclut uniquement la dette hybride qui a sauté leur première date d'appel dans le calcul de la dette.

Ce ratio ajusté était d'environ 50 % en 2023, lorsque S&P a mis à jour la note de crédit d'Aroundtown pour la dernière fois, ce qui constitue le seuil utilisé par l'agence de notation pour abaisser la note d'émetteur à long terme de la société. Depuis lors, Aroundtown n'a pas respecté les dates d'appel pour d'autres dettes hybrides. Il est donc fort probable que son ratio d'endettement utilisé par S&P soit supérieur au seuil de 50 %. Un abaissement de la note de crédit est donc possible à court terme.

Néanmoins, un abaissement de la note de crédit ne devrait pas avoir beaucoup d'impact sur les coûts de financement de l'entreprise, car le marché exige déjà une marge de crédit beaucoup plus élevée pour Aroundtown que pour ses pairs, ce qui reflète son profil d'endettement plus élevé.

Ce profil n'est pas facile à modifier à court ou moyen terme, car la dette hybride de la société s'élève à plus de 4 milliards d'euros, une charge de la dette que la société n'est pas en mesure de rembourser aux investisseurs à court terme. À titre de référence, la dette d'Aroundtown (hors titres hybrides) s'élevait à 10,5 milliards d'euros à la fin du mois de septembre dernier, tandis qu'en incluant la dette hybride, elle s'élevait à environ 14,6 milliards d'euros. Son portefeuille d'investissements était évalué à 24 milliards d'euros à la même date. Ainsi, pour que la société puisse présenter un ratio EPRA LTV de 45 % à l'avenir, son portefeuille d'investissements doit être évalué à 32,5 milliards d'euros, soit 36 % de plus que lors de sa dernière évaluation.

Bien que les taux d'intérêt soient en baisse en Europe, ce qui devrait entraîner une augmentation des valeurs immobilières à court terme, il est peu probable que le portefeuille d'investissement d'Aroundtown s'apprécie organiquement de 36 % dans les années à venir. La société se trouve donc dans une position difficile et doit clairement réduire son endettement à l'avenir.

C'est important pour les investisseurs en actions, car des niveaux d'endettement élevés signifient que les coûts de crédit d'Aroundtown sont susceptibles d'augmenter dans les années à venir, ce qui entraînera une diminution des fonds libres provenant des opérations et des flux de trésorerie, et la société ne reprendra probablement pas les paiements de dividendes tant que son levier d'endettement n'aura pas atteint un niveau plus durable. Cela rend clairement le cas d'investissement d'Aroundtown plus faible que celui de la plupart de ses pairs, car le secteur immobilier est généralement populaire parmi les investisseurs axés sur les revenus et justifie une valorisation décotée au sein du secteur immobilier.

Comme je l'ai expliqué dans des articles précédents, la valorisation d'Aroundtown a atteint un niveau plancher de seulement 0,1 fois les actifs corporels nets (NTA) à la mi-2023, ce qui était très bas car le marché s'attendait à une augmentation de capital pour renforcer son bilan, ce que la société a réussi à éviter. Estimant que cette valorisation était trop faible, j'ai relevé ma note sur Aroundtown à « acheter » en mai 2023, une recommandation qui s'est avérée payante puisque les actions d'Aroundtown ont augmenté de 166 % depuis lors.

2023

Article sur Aroundtown (Seeking Alpha)

Actuellement, malgré la forte hausse du cours de l'action au cours des dix-huit derniers mois, Aroundtown continue de se négocier bien en dessous de son ANR par action, puisqu'elle se négocie aujourd'hui à environ 0,4 fois l'ANR. Il s'agit d'une valorisation faible, étant donné que ses pairs se négocient entre 0,8 et 1 fois la VAN, mais les investisseurs doivent également tenir compte du fait qu'Aroundtown s'est toujours négociée avec une décote par rapport à ses pairs, en raison de sa plus grande exposition aux bureaux et aux hôtels, qui sont plus cycliques que le segment résidentiel (sur lequel se concentrent des sociétés telles que Vonovia ou LEG Immobilien).

En outre, le multiple de valorisation d'Aroundtown se situait entre 0,4 et 0,9 fois la valeur nette d'inventaire avant 2022, alors qu'après le ralentissement cyclique, sa valorisation est passée à des niveaux beaucoup plus bas. Comme le montre le graphique suivant, sa valorisation moyenne (mesurée par le multiple cours/valeur comptable) au cours des deux dernières années n'est que de 0,25x, et ce multiple est resté relativement inchangé au cours des derniers mois.

Multiple P/BV (Seeking Alpha)

À mon avis, alors que le marché s'inquiétait auparavant du risque de dilution potentiel (si la société procédait à une augmentation de capital) et du profil de liquidité d'Aroundtown, je pense que la principale question est désormais de savoir comment la société va s'attaquer à son endettement et quelles sont ses perspectives de rendement du capital à l'avenir.

En ce qui concerne ces facteurs, Aroundtown n'est pas particulièrement bien placée étant donné qu'il lui faudra du temps pour refinancer ses 4 milliards d'euros de dette hybride par de la dette de premier rang et pour ramener son ratio EPRA LTV à un niveau plus soutenable, ce qui devrait également représenter une contrainte pour reprendre des paiements de dividendes significatifs au cours des prochaines années. Alors que la baisse des taux d'intérêt devrait être positive pour les valorisations immobilières au cours des prochains trimestres, je ne pense pas que cela suffira à Aroundtown pour atteindre un ratio EPRA LTV entre 45-50% à court et moyen terme, il est donc très probable que sa direction choisisse de conserver la plupart des bénéfices et des flux de trésorerie à l'avenir, tandis que les retours de capitaux aux actionnaires devront attendre que la société dispose d'un bilan plus durable.

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Conclusion

Alors que la valorisation d'Aroundtown reste très décotée par rapport à ses actifs corporels nets et à ses pairs, je pense que tant que la société ne sera pas en mesure de réduire son endettement et de recommencer à verser des dividendes significatifs à ses actionnaires, il est peu probable qu'elle atteigne des multiples plus élevés. Cela prendra certainement un certain temps. Par conséquent, je déplace ma recommandation à « conserver » car Aroundtown semble être, dans une certaine mesure, un piège de valeur à l'heure actuelle.

Note de l'éditeur : Cet article traite d'un ou de plusieurs titres qui ne sont pas négociés sur une grande bourse américaine. Il convient d'être conscient des risques associés à ces titres.

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Pour Alphavalue, tu peux t'enregistrer pour version d'essai ici…

https:// www.alphavalue.fr/Research/ViewItem/b78282fe-46a7-ef11-85c5-00155d3d3b04?NewsStyle=Document

As tu accès a la valo par Alphavalue svp?

On se fout de Jefferies…

Je préfère largement les avis de Warburg Research qui sont allemands, eux au moins…

Vu que l'essentiel des actifs est en Allemagne, ce sont parmi les mieux à même de rendre un avis pertinent selon moi…

https://research.mmwarburg.com/en/

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AROUNDTOWN : Warburg Research favorable sur le dossier
Le 27 novembre 2024 à 10:03

Déjà acheteur, Warburg Research continue de conseiller le titre à l'achat dans une note de recherche publiée par Andreas Pläsier. L'objectif de cours reste fixé à 3.30 EUR.

Par contre je me demande ce que mijote Jefferies ? En janvier ils sortent une valorisation à 2€ et hier ils ont a nouveau ressorti leur valorisation a 2€ cad 70% de décote!

Cest tellement abérent que cest a ce demander si le but n’est pas de permettre des achats a bon compte.

C'est leur parfait pilotage de la dette qui leur a permis le développement d'un aussi beau patrimoine. Laissons les travailler.

C'est une possibilité envisagée sur les prévisionnels publiés par ZB (Onglet "Finances").

Personnellement, je pense qu'on ferait mieux de rembourser les dettes que de distribuer l'argent par les fenêtres…

"il est annoncé de l'ordre de 0,10 à 0,12€..."

Par qui est ce annoncé et pour quelle date svp ?

On vient de tripler sur les bas niveau récents.

C'est déjà bien en reprise.

Et si un dividende devait revoir le jour, il est annoncé de l'ordre de 0,10 à 0,12€ : ce qui reste insuffisant pour re-propulser le titre plus haut et qui du reste, est aussi largement anticipé…

Si les dépréciations d'actifs sont terminées et amha elles touchent à leur fin et que la dette est correctement gérée ce qui est le cas (et même c'est une gestion d'un très haut niveau), la décote sur actif net est le critère le plus pertinent à retenir.

AT souffre du fait qu'elle fait parti des foncières les moins connues. Elle est très bien diversifié : bureaux 39% Résidentiel 33% Hotels 22% Commerces 4% divers 2%

PS : on ne devrait plus être très loin d'une reprise du dividende.

PS2 : Aroundtown n'a aucun soucis pour se refinancer d'autant que 70% du patrimoine est libre de toute garantie bancaire.

Certes, mais la décote n'est pas le seul argument à prendre en comptes.

La valeur a considérablement chuté (et s'est reprise un peu depuis …) car la dette était et reste lourde.

Une revue d'actifs a été opérée et ce qui n'était pas stratégique a été élagué pour diminuer la dette.

On a aussi enregistré des dépréciations d'actifs.

Le niveau de rentabilité (BNPA) reprend du poils de la bete, mais le chemin reste long…

(Actionnaire depuis 2017 et de Primecity auparavant (OPR) )

L'endettement net prévisionnel 2024 est de l'ordre de 10,903 milliards d'€ et a du mal à réduire du fait de la remontée des taux et de conditions peu avantageuses proposées en renégociation pour les entreprises fortement endettées…

Le passage sous la barre des 10 milliards n'est envisagé que pour fin 2026.

Les foncières cotées sont évaluées en ce moment avec une décote moyenne de 27% par rapport aux Actifs Nets Réévalués (source Kempen au 04/12/2024).

Aroundtown avec un actif net par action de 7€ et un cours de bourse inférieur à 3€, est décotée d’environ 60%.